劉秀浩

花旗稱出售永新廣場主要是因為已獲得足夠的增值回報，另外上海寫字樓市場將會出現(xiàn)供應高潮??孫潔早報資料

境外機構(gòu)在中國的一宗宗房地產(chǎn)收購案仍在不斷上演，但早期進入的一些巨頭們卻開始悄然將手頭資產(chǎn)賣出。今年以來，上海已經(jīng)有三家的投資基金成功出售此前收購的物業(yè)，套現(xiàn)的各家均賺得盆滿缽滿。在跟隨者們前赴后繼時，他們選擇了悄然抽身。

花旗套現(xiàn)永新廣場

昨天，香港上市公司資本策略(0497.HK)宣布，與天安中國(0028.HK)合資收購上海永新廣場。根據(jù)協(xié)議，策略資本與天安的合資公司以1.05億美元(約合人民幣7.91億元)的價格買下上海永新廣場100%股權(quán)。

永新廣場總面積約2.9萬平方米，此次收購價格折合每平方米人民幣2.73萬元。公告中可以看到，永新廣場的主要所有者是花旗集團名下的房地產(chǎn)投資基金(CitigroupPropertyInvestors)。

對于花旗來說，此次轉(zhuǎn)手，離當初收購還不到兩年時間。

2005年11月，花旗集團以5000萬美元的代價收購上海永新廣場75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的時間里，快進快出的花旗集團成功導演了一出好戲，永新廣場僅僅物業(yè)升值就超過50%，這還不包括兩年來每年5000萬元人民幣的租金回報。

花旗房地產(chǎn)副總裁張虎躍接受早報記者采訪時表示，此次出售主要是因為已經(jīng)獲得了足夠的增值回報，另一方面考慮到2008年上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個供應高潮，未來大廈繼續(xù)增值的幅度可能未必理想。但是這并不代表公司將撤出中國市場，如果有合適的機會，花旗還是會進行收購，但是目前來看尋找一個理想項目的難度已經(jīng)大大提高。

頻現(xiàn)轉(zhuǎn)手

實際上，永新廣場的出售已經(jīng)是今年上海市場公開的第三宗外資套現(xiàn)實例。年初以來，已經(jīng)有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機構(gòu)旗下的房地產(chǎn)投資基金紛紛將手頭持有的上海物業(yè)出售。

今年年初，澳洲麥格理銀行旗下的房地產(chǎn)基金將其擁有的上海新茂大廈轉(zhuǎn)讓給一家德國養(yǎng)老基金SEB，成功套現(xiàn)2.5億美元。

新茂大廈3.2萬多平方米，于上海市最核心的盧灣區(qū)，毗鄰新天地和淮海中路。這筆交易距離麥格理從凱德置地手中收購時同樣不到兩年時間，當年麥格理收購這幢甲級辦公樓物業(yè)的價格不到1億美元。

今年7月份，曾在當年創(chuàng)下上海寫字樓外資收購金額最高紀錄的上海高騰大廈，被高盛持有兩年之后，再次覓得買家出讓。此次高騰大廈的轉(zhuǎn)手價格約為1.5億美元(折合人民幣11.4億元)。高騰大廈二次轉(zhuǎn)手交易中涉及的買家為德國基金SEBImmobilien與新加坡太平星集團(Pacificstar)。這也是繼澳大利亞麥格理房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)手新茂大廈之后，第二起投資基金抽身投資物業(yè)的收購案例。

高力國際投資部經(jīng)理葉成宇表示，除了已經(jīng)成交的案例，目前還有為數(shù)不少的機構(gòu)打算尋找買家，準備出售早前收購的物業(yè)。

回報率超過100%

從今年上海三筆物業(yè)交易來看，三家專業(yè)投資銀行可謂賺得盆滿缽滿。

以花旗集團2005年5000萬美元的收購價計算，一進一出，花旗在永新廣場上獲利2775萬美元，增值率超過55%。

位于上海福州路上的高騰大廈，是高盛于2005年從新加坡凱德置地手中購得。當時的收購金額為1.076億美元。僅從賬面收購金額來看，高盛在一進一出之間便獲取了升值回報39%。而麥格理轉(zhuǎn)手新茂大廈的交易更是獲利驚人，按照公開的數(shù)據(jù)，不到兩年時間，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%。

雖然業(yè)內(nèi)人士表示，新茂大廈收購時尚未完工，有待后期建設(shè)，加上最后成交金額并沒有“媒體公布的那么高”，但可以肯定的是，麥格理的一進一出絕對收益極為豐厚。

由于投資基金收購時都會動用一定比例的融資杠桿，葉成宇表示，如果計算凈回報，幾家投資機構(gòu)三起交易的自有資金回報率遠遠超出目前看到的賬面值，回報率均達到100%以上。

而可以很清楚地發(fā)現(xiàn)，這些物業(yè)的接手方已經(jīng)不再是追求高額回報的快速資本運作型投資基金，而是德國SEB這類追求持續(xù)穩(wěn)定回報、需要低風險環(huán)境的政府型養(yǎng)老基金。換一個角度來理解，則是在風險投資基金的心目中，按照目前的價格，類似物業(yè)已經(jīng)很難達到其投資回報標準。

大規(guī)模撤出尚不明朗

從前兩年的只進不出到今年的連續(xù)套現(xiàn)，境外投資機構(gòu)的舉動開始出現(xiàn)了微妙變化。業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，境外投資者對于市場的看法已經(jīng)出現(xiàn)分化，但由于人民幣升值概念依然存在，暫時還看不到有境外資金大規(guī)模離場的跡象。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，對于一半機構(gòu)投資者來說，從募集資金到解散通常是七年左右時間，一般流程包括前三年時間尋找物業(yè)進行收購，之后對物業(yè)重新包裝并經(jīng)營，而最后階段則尋找買家進行拋售，而在中國等新興市場，這一時間可能會有所調(diào)整。

陳立民表示，經(jīng)過了前段時間瘋搶的階段，不排除部分投資機構(gòu)將旗下資產(chǎn)進行優(yōu)化調(diào)整，將一部分并不符合資產(chǎn)組合戰(zhàn)略的物業(yè)出售后尋找新的目標。

陳立民表示，各家基金公司都有獨立的價格判斷體系，因此不太可能在同一時間節(jié)點出現(xiàn)共同進退，資金大規(guī)模撤出的狀況，加上人民幣升值的預期依然強烈，機構(gòu)投資者很難放棄這個能夠帶來大量利益回報的市場。

但是從目前的市場狀況來看，境外投資者對于上海房地產(chǎn)市場的期望值已經(jīng)開始分化，市場從全面看多轉(zhuǎn)而進入多空參半的階段。從實際情況來看，今年以來，僅僅上海地區(qū)依然有10宗以上外資收購案例，但從收購對象來看，已經(jīng)從過去集中于歐美大型投行，變成開始出現(xiàn)為中東或者亞太地區(qū)的一些中小投資機構(gòu)。

“當小機構(gòu)進來的時候，或許發(fā)現(xiàn)巨頭們已經(jīng)悄悄地走了。”記者采訪中，有人說了這樣一句話。

來源：?????????????東方早報??